“Suku bunga acuan yang naik membuat banyak orang menunda keputusan membeli rumah. Padahal yang perlu diubah bukan keputusannya, melainkan cara membaca skema pembiayaan yang tersedia. Properti tetap menjadi aset yang tangguh selama strukturnya dirancang dengan benar sejak awal.”—Setiawan Tarso, Chief Finance Officer Pasedona
Ketika BI Rate Naik, Bagaimana Nasib Pembiayaan Rumah?
Sepanjang 2026, Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan (BI Rate) secara bertahap hingga berada di kisaran 5,75 persen pada akhir Juli, sebagai langkah menjaga stabilitas nilai tukar rupiah di tengah tekanan global. Kenaikan ini secara alami mendorong penyesuaian suku bunga KPR komersial, khususnya suku bunga floating yang berlaku setelah masa bunga tetap promosi berakhir.
Namun, kabar baik datang dari segmen rumah subsidi. Pemerintah melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) memastikan suku bunga KPR bersubsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) tetap flat di angka 5 persen sepanjang masa kredit, tidak terpengaruh oleh dinamika BI Rate. Kebijakan ini bahkan diperkuat dengan perpanjangan tenor KPR FLPP hingga 40 tahun, yang secara signifikan menurunkan besaran cicilan bulanan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.
Membaca Skema Pembiayaan, Bukan Sekadar Membandingkan Angka Bunga
Bagi pembeli rumah komersial, sejumlah bank BUMN dan swasta masih menawarkan suku bunga fixed promosi pada tahun-tahun pertama, sebelum beralih ke skema floating yang mengikuti pergerakan BI Rate. Kesalahan paling umum adalah membandingkan KPR hanya dari angka bunga promosi, padahal komponen lain seperti besaran uang muka, biaya provisi, biaya appraisal, serta denda pelunasan dipercepat sama pentingnya dalam menentukan total biaya kepemilikan rumah selama masa tenor.
Pemerintah juga masih memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah baru, yang secara langsung menurunkan beban pajak pembeli. Kombinasi antara insentif fiskal, skema tenor panjang, dan suku bunga subsidi yang stabil menjadikan momentum ini tetap terbuka bagi keluarga muda untuk memiliki rumah pertama, sekalipun suku bunga acuan sedang berada dalam tren naik.
Quick Facts
- BI Rate naik bertahap hingga 5,75 persen pada Juli 2026, namun bunga KPR FLPP tetap flat 5 persen sepanjang tenor.
- Tenor KPR subsidi FLPP kini dapat mencapai 40 tahun, menurunkan besaran cicilan bulanan secara signifikan.
- Realisasi investasi sektor perumahan tercatat lebih dari Rp100 triliun sepanjang periode berjalan, menjadikannya salah satu dari tiga sektor penyumbang investasi nasional terbesar.
Investasi Properti: Memahami Selisih antara Capital Gain dan Rental Yield
Bagi yang membeli rumah dengan tujuan investasi, penting memahami dua sumber keuntungan yang berbeda karakter. Capital gain adalah kenaikan nilai aset dari waktu ke waktu, yang di kota-kota besar Indonesia diproyeksikan tumbuh pada kisaran moderat setiap tahunnya seiring perkembangan infrastruktur di sekitarnya. Sementara itu, rental yield adalah pendapatan sewa tahunan dibandingkan nilai properti, yang untuk rumah tapak biasanya berada pada kisaran yang lebih rendah dibanding hunian sewa harian atau kos-kosan di kawasan padat penduduk.
Rumah tapak tetap menjadi pilihan utama investor dibanding unit vertikal, karena basis pembelinya lebih luas, proses jual kembali lebih cepat, dan nilainya relatif lebih stabil terhadap fluktuasi pasar. Lokasi yang dekat dengan akses tol, kawasan berorientasi transit, dan pusat pertumbuhan ekonomi baru seperti koridor Depok-Bekasi menjadi faktor yang semakin menentukan potensi capital gain dalam lima hingga sepuluh tahun mendatang.
Pembiayaan yang Tepat adalah Bagian dari Strategi Investasi, Bukan Sekadar Formalitas
“Banyak orang menganggap pembiayaan hanya urusan administrasi setelah keputusan membeli diambil. Padahal, struktur pembiayaan yang tepat, mulai dari pemilihan tenor, uang muka, hingga skema bunga, adalah bagian dari strategi investasi itu sendiri. Kami selalu mendorong calon pembeli untuk menghitung total biaya kepemilikan jangka panjang, bukan hanya cicilan bulanan di tahun pertama” ujar Setiawan Tarso, Chief Finance Officer Pasedona.
Menurut Setiawan, memahami skema pembiayaan sejak awal juga membantu pembeli menghindari jebakan cicilan yang melonjak drastis setelah masa bunga promosi berakhir, sebuah risiko yang kerap luput dari perhatian pembeli rumah pertama.
Filosofi Pasedona: Mendampingi Pembeli hingga Proses Pembiayaan Selesai
Pasedona senantiasa mendampingi calon pembeli tidak hanya dalam memilih unit, tetapi juga dalam memahami skema pembiayaan yang paling sesuai dengan profil finansial masing-masing keluarga, bekerja sama dengan mitra perbankan untuk memastikan proses KPR berjalan transparan sejak simulasi awal hingga akad kredit.
Pendekatan ini tercermin dalam berbagai proyek Pasedona di koridor Depok-Bekasi, termasuk Taman Bougenville Estate di Jatibening dan Bianca Kukusan, yang dirancang untuk tetap terjangkau melalui berbagai skema pembiayaan tanpa mengorbankan kualitas bangunan maupun kepastian legalitas.
Pada akhirnya, investasi properti yang baik bukan sekadar soal memilih lokasi yang tepat, melainkan juga memastikan struktur pembiayaannya mampu bertahan menghadapi dinamika suku bunga dalam jangka panjang.